Ingatlanközvetítő

Az ingatlanközvetítő olyan szakember, aki szolgáltatási tevékenységet folytat az ingatlanok bérleti szerződésének megkötése vagy elidegenítésük létrejötte érdekében. Olyan személyeket keres, akiknek eladó vagy kiadó ingatlanjuk van, illetve eladó vagy kiadó ingatlant keresnek, és őket összeközvetíti, hogy az ingatlanbérlet vagy adásvétel létrejöjjön.

A szakma képviselőire további elnevezések is használatban vannak: „ingatlanbróker”, „ingatlanügynök”, „ingatlantanácsadó”, „ingatlanreferens”, „referens”. Leggyakrabban az „ingatlanközvetítő” és az „ingatlanügynök” megnevezést használják.

Szakképzettségi előírások Magyarországon

Az ingatlanközvetítőnek szigorúan ellenőrzött képzésen kell részt vennie, melynek során a leendő szakmájához kötődő jogi, műszaki és közgazdasági ismereteket kell megszereznie, ezekből sikeres írásbeli és szóbeli vizsgát tennie, végül pedig szakdolgozat formájában az elsajátított tudásáról számot kell adnia.

Magyarországon ingatlanközvetítő- és értékbecslő képzést lehet végezni. Az értékbecslés része a tevékenységnek, ami emeli a szakma színvonalát. Az ingatlanközvetítés jelenleg hatályos szabályait a 91/1988. (XII.22.) MT és a 17/1990. (II.1.) MT rendeletekkel módosított 49/1982. (X.7.) MT rendelet (a továbbiakban: R.), az ennek végrehajtására kiadott 13/1988. (XII.27.) ÉVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) állapítja meg, mely utóbbit a 8/1990. (II.1.) BM rendelet 5. §-ának (3) bekezdése módosította. Ezek mellett az ingatlanközvetítői szakképesítés szakmai és vizsgáztatási szabályait a 8/1995. (V. 25.) BM rendelet a (a továbbiakban: SzkR.) állapítja meg. A korábbi szakképesítési előírások 1994. július 2-ával hatályukat vesztették, az új SzkR. pedig majd egy évvel később lépett hatályba, ezért ez idő alatt hiányzott a R.-ben előírt szakképesítés megszerzésének jogi szabályozása. 2009. november 26-tól tovább szigorodtak az ingatlanközvetítői, ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység feltételei.

Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenységet csak az folytathat, aki

• rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai- és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló miniszteri rendeletben meghatározott ingatlanközvetítői, valamint ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői szakmai képesítéssel. Ennek megszerzéséhez minimális végzettséget, érettségit írnak elő.
• csak az folytathat szolgáltatási tevékenységet a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 64/C. § (2) bekezdésében foglaltakon túl, aki

1. köztartozásmentes adózó, valamint
2. az elfogadott rendeletben foglalt egyéb feltételeket teljesítette.

Csatolandó dokumentumok

• szakirányú végzettség bizonyítványa
• harminc napnál nem régebben kiállított közokirat annak igazolására, hogy a bejelentő köztartozásmentes adózó (kivéve, ha a bejelentő szerepel a köztartozásmentes adózói adatbázisban)
• az ingatlanközvetítő-, ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakképesítését tanúsító bizonyítványát (oklevelét) kiállító intézmény megjelölését, a kiadás helyét és időpontját, a munkáltatójának nevét és székhelyét, a szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv (nyelvek) illetve a hatósággal való kapcsolattartás módjának megjelölése
• igazolás, hogy a kérelmező az eljárási illetéket megfizette.
• egyéni vállalkozónak az egyéni vállalkozók hatósági nyilvántartásba vételéről szóló igazolás másolata
• egyéb gazdálkodó szervezetnek a három hónapnál nem régebbi cégkivonat

Amennyiben valaki ezeket nem csatolja, úgy az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság az engedélyezés feltételeinek megállapítása érdekében adatszolgáltatási kérelemmel fordul a nyilvántartást vezető hatósághoz.

Az ingatlanközvetítői tevékenység megkezdéséhez szükséges továbbá az ingatlanközvetítői névjegyzékbe való felvétel, melynek feltételei:

• bejegyzésmentes erkölcsi bizonyítvány
• a szükséges szakmai képesítés igazolása.

A középfokú képesítés 2005-ben kiegészült az emelt szintő Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakképesítéssel, így aki a szakmában tovább szeretne lépni, annak van rá lehetősége.

A megbízási szerződések típusai

Létezik kizárólagos, félkizárólagos és nem kizárólagos szerződés.

Kizárólagos szerződésnél bárki is veszi meg az ingatlant, a jutalék jár a közvetítőnek. Előnye, hogy ha például külföldön él a tulajdonos, akkor nem kell hazajönnie minden bemutató miatt. Akár az adás-vételi időpontjáig rábízhatja a munkát a közvetítőre.

Félkizárólagos szerződésnél az eladó is árulhatja az ingatlant és ha ő adja el, a közvetítőnek nem jár a jutalék. Előnye, hogy az ingatlanközvetítőnek csak az eladó a konkurenciája.

Nem kizárólagos szerződésnél az eladó, a közvetítő és más közvetítők is árulhatják az ingatlant és csak akkor jár a közvetítőnek jutalék, ha a vevőt ő hozta az ingatlanra. Előnye, hogy az eladó gyorsabban jut vevőhöz, mivel a közvetítők mindegyike ajánlja az ingatlant az ügyfeleinek.

Kötelezettségek a pénzmosás ellen

A pénzmosásról szóló törvény értelmében az ingatlanközvetítőnek több kötelezettsége is van. A törvény értelmében az ingatlanközvetítő köteles az ügyfeleit átvilágítani, a pénzmosásra vagy terrorizmus finanszírozására utaló jelek esetén a hatóságokat értesíteni, illetve egy belső ellenőrző rendszert üzemeltetni. E feladatok elkészítésére belső szabályzatot kell készíteni, amit a hatóságokhoz el kell juttatni.

A pénzmosási szabályzattal igazolja az ingatlanközvetítő, hogy miért kell megbízói és vevőjelöltjei személyi adatait rögzíteni és tárolni. Az ingatlanközvetítőnek gondoskodnia kell bejelentési kötelezettségeiről, valamint a pénzmosási törvény által előírt pénzmosási szabályzat megfelelő helyen, a megfelelő hivatalok által bármikor ellenőrizhető és elérhető helyen való tárolásáról is.

Az ingatlanközvetítők díjazása

Az ingatlanközvetítő nem fix fizetésért dolgozik, hanem sikeres ügyletei után számla ellenében jutalékot kap. A jutalék mértéke Magyarországon 1-5% közt mozog, külföldön ez elérheti akár a 16%-ot is.

A jutalékot mindig a végleges vételárból számolják ki. Franchise szerződések kötelezhetik a franchise tagirodák fix százalékon való munkáját. A többi ingatlanközvetítő saját maga által meghatározott jutalékkal dolgozik, melynek átlagos mértéke 2–4% között mozog, és ez szabadon választható.

Általában több a jutalék, ha az ingatlanra nem kizárólagos szerződése volt a közvetítőnek és alacsonyabb, ha kizárólagos szerződéssel dolgozott. Ennek oka, hogy kizárólagos szerződésnél a közvetítő a címet akár telefonon is kiadhatja és csak azokat az ügyfeleket kíséri ki az ingatlanhoz, akik azt már kívülről megtekintették és így is meg szeretné közelebbről nézni. Tehát a közvetítőnek kevesebb a dolga az ingatlan eladásával.

Kötelező felelősségbiztosítás

A Maisz tagjai számára kötelező az ingatlanközvetítők kötelező felelősségbiztosítása.

Az ingatlanközvetítők kötelező felelősségbiztosítását ajánló szakmai szervezetek:

• Magyar Ingatlan Tanács (Magyar Ingatlanszakmai Szervezetek Országos Szövetsége (MIT))
• OriGo Ingatlanbörze Egyesülés
• Magyar Ingatlanklub
• Magyar Ingatlan-Gazdálkodók Szövetsége (MIGSZ)
• Ingatlanosok Magyarországi Érdekképviseleti Egyesülete (IME)
• Magyar ingatlanközvetítők és értékbecslők szakmai szervezete (MIÉSZ)
• RICS Magyarország

A biztosítás éves díja árbevételtől függően 25-300 ezer forint, míg a legmagasabb kártérítési összeg elérheti az ötvenmillió forintot. Olyan esetekben, amikor a közvetítő önhibáján kívül olyan ingatlant ad el, amivel később probléma adódik - és az ügyfél ezt rajta kéri számon - a felelősségbiztosítás segít megóvni a közvetítőt az őt érő kártól.

Független ingatlanközvetítők és az irodák konfliktusa

Azokat a független ingatlanközvetítőket, akik nem egy nagyobb iroda alkalmazottjaként, vagy ingatlanközvetítő franchise tagjaként, hanem önállóan dolgoznak, a sajtóban és a szakmai szlengben gyakran a „mezítlábas ingatlanügynök” névvel illetik. A független ügynökök gyakran nem tartanak fent külön irodát a szolgáltatás elvégzéséhez (az ügyfélszolgálati iroda fenntartása az ingatlanközvetítők számára nem kötelező). Közöttük, és a nagyobb irodák, hálózatok között konfliktust jelenthet, hogy a független közvetítők alacsonyabb járulékos költségeik miatt kedvezőbb áron dolgoznak az irodáknál, ami jelentősen rontja a nagyobb cégek üzletét. Az alacsonyabb ár mellett a közvélekedés szerint a független ingatlanközvetítők előnye, hogy alacsonyabb költségeik miatt könnyebben átvészelik a válságos időszakokat.

Szakmai szabályozatlanságok Magyarországon

Mivel az ingatlanközvetítői szakma körüli szabályozatlanságok illetve folyamatosan változó, kaotikus szabályok teret adnak a bűncselekmények elkövetésének, valamint a kontárok tevékenységének, egyes szakmai szervezetek kamara, felügyelő szerv, nyilvántartás bevezetését követelik az ingatlanközvetítők számára.

Szakmai szervezetek Magyarországon

• Magyar Ingatlan Tanács - Magyar Ingatlanszakmai Szervezetek Országos Szövetsége (MIT)
• Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ)
• OriGo Ingatlanbörze Egyesülés
• Magyar Ingatlanklub
• Magyar Ingatlan-Gazdálkodók Szövetsége (MIGSZ)
• Ingatlanosok Magyarországi Érdekképviseleti Egyesülete (IME)
• Magyar ingatlanközvettők és értékbecslők szakmai szervezete (MIÉSZ )
• RICS Magyarország

Szakmai szervezetek külföldön

• National Association of Realtors (NAR)
• Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS )
• Európai Ingatlanszövetség (CEI) (CONFEDERATION EUROPEENNE DE L IMMOBIL)
• National Association of Exclusive Buyer Agents
• Realtor Political Action Committee (RPAC)
• Közép Európai Ingatlanszövetség (Central European Real Estate Associations Network)
• Nemzetközi Ingatlanszövetség (Fédération Internationale des Professions Immobiliéres)
• National Association of Real Estate Brokers (NAREB)
• Reáltorok Nemzeti Szövetsége (National Association of Realtors)

Ingatlanközvetítői tevékenység folytatása külföldön

A magyar ingatlanközvetítői végzettséggel nemzetközi bizonyítvány („EUROPASS”) igényelhető. Országonként eltérő, hogy ezzel lehet-e ott dolgozni. Olyan, kifejezetten ingatlanszakmai kérdésekkel foglalkozó intézmény, mint az angliai The College of Estate Management (University of Reading) nálunk még nincs, ami megnehezíti a magyar ingatlanközvetítők külföldön való elhelyezkedését.

Az Amerikai Egyesült Államokban ingatlanközvetítőknek ajánlott a felsőfokú képzés. Mindenképpen regisztráltatnia kell magát az ingatlanközvetítőnek az adott államban, ahol dolgozni szeretne.

Franciaországban emeltszintű érettségi után két év egyetem ajánlott, hogy a szakmában kezdhessen valaki dolgozni. Két kifejezetten ilyen képzésre specializálódott intézmény is van: L’École supérieure des professions immobilières Párizsban és a l'Institut national supérieur de l'immobilier Toulouseban.

Németországban kiváló ingatlanközvetítő képzések vannak.

Komplexebb képzés hiányában irányelvnek mindenképpen ajánlott a Európai Értékelési Standardok (EVS) tanulmányozása minden ingatlanközvetítőnek. A magyarországi ingatlanközvetítői képzés is igyekszik az ebben megtalálható szakmai elveket követni.

Források

• [1]
• [2]
• [3]
• [4]
• [5]
• [6]
• [7]
• [8]
• [9]
• [10]