Ingatlanközvetítő

A Wikipédiából, a szabad enciklopédiából

Az ingatlanközvetítő olyan szakember, aki szolgáltatási tevékenységet folytat az ingatlanok bérleti szerződésének megkötése vagy elidegenítésük létrejötte érdekében. Ingatlanhirdetéseket ad fel; olyan személyeket keres, akiknek eladó vagy kiadó ingatlanjuk van, illetve eladó vagy kiadó ingatlant keresnek, és őket összeközvetíti, hogy az ingatlanbérlet vagy adásvétel létrejöjjön.

A szakma képviselőire további elnevezések is használatban vannak: „ingatlanbróker”, „ingatlanügynök”, „ingatlantanácsadó”, „ingatlanreferens”, „referens”. Leggyakrabban az „ingatlanközvetítő” és az „ingatlanügynök” megnevezést használják.

Szakképzettségi előírások Magyarországon[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Az ingatlanközvetítőnek szigorúan ellenőrzött képzésen kell részt vennie, melynek során a leendő szakmájához kötődő jogi, műszaki és közgazdasági ismereteket kell megszereznie, ezekből sikeres írásbeli és szóbeli vizsgát tennie, végül pedig szakdolgozat formájában az elsajátított tudásáról számot kell adnia.

Magyarországon ingatlanközvetítő- és értékbecslő képzést lehet végezni. Az értékbecslés része a tevékenységnek, ami emeli a szakma színvonalát. Az ingatlanközvetítés jelenleg hatályos szabályait a 91/1988. (XII.22.) MT és a 17/1990. (II.1.) MT rendeletekkel módosított 49/1982. (X.7.) MT rendelet (a továbbiakban: R.), az ennek végrehajtására kiadott 13/1988. (XII.27.) ÉVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) állapítja meg, mely utóbbit a 8/1990. (II.1.) BM rendelet 5. §-ának (3) bekezdése módosította. Ezek mellett az ingatlanközvetítői szakképesítés szakmai és vizsgáztatási szabályait a 8/1995. (V. 25.) BM rendelet a (a továbbiakban: SzkR.) állapítja meg. A korábbi szakképesítési előírások 1994. július 2-ával hatályukat vesztették, az új SzkR. pedig majd egy évvel később lépett hatályba, ezért ez idő alatt hiányzott a R.-ben előírt szakképesítés megszerzésének jogi szabályozása. 2009. november 26-tól tovább szigorodtak az ingatlanközvetítői, ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység feltételei.

Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenységet csak az folytathat, aki

  • rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai- és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló miniszteri rendeletben meghatározott ingatlanközvetítői, valamint ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői szakmai képesítéssel. Ennek megszerzéséhez minimális végzettséget, érettségit írnak elő.
  • csak az folytathat szolgáltatási tevékenységet a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 64/C. § (2) bekezdésében foglaltakon túl, aki
  1. köztartozásmentes adózó, valamint
  2. az elfogadott rendeletben foglalt egyéb feltételeket teljesítette.

Ingatlan-vállalkozás felügyeleti hatóság által vezetett névjegyzék regisztrációjához csatolandó dokumentumok[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • szakirányú végzettség bizonyítványa
  • harminc napnál nem régebben kiállított közokirat annak igazolására, hogy a bejelentő köztartozásmentes adózó (kivéve, ha a bejelentő szerepel a köztartozásmentes adózói adatbázisban)
  • az ingatlanközvetítő, ingatlanvagyon-értékelő szakképesítését tanúsító bizonyítványát (oklevelét) kiállító intézmény megjelölését, a kiadás helyét és időpontját, a munkáltatójának nevét és székhelyét, a szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv (nyelvek) illetve a hatósággal való kapcsolattartás módjának megjelölése
  • igazolás, hogy a kérelmező az eljárási illetéket megfizette.
  • egyéni vállalkozónak az egyéni vállalkozók hatósági nyilvántartásba vételéről szóló igazolás másolata
  • egyéb gazdálkodó szervezetnek a három hónapnál nem régebbi cégkivonat
  • erkölcsi bizonyítvány


Amennyiben valaki ezeket nem csatolja, úgy az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság az engedélyezés feltételeinek megállapítása érdekében adatszolgáltatási kérelemmel fordul a nyilvántartást vezető hatósághoz.

A középfokú képesítés 2005-ben kiegészült az emelt szintű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakképesítéssel.

A megbízási szerződések típusai[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Létezik kizárólagos, félkizárólagos és nem kizárólagos szerződés.

Kizárólagos szerződésnél bárki veszi meg az ingatlant, a jutalék jár a közvetítőnek. Előnye, hogy ha például külföldön él a tulajdonos, akkor nem kell hazajönnie minden bemutató miatt. Akár az adás-vétel időpontjáig rábízhatja a munkát a közvetítőre.

Félkizárólagos szerződésnél az eladó is árulhatja az ingatlant, és ha ő adja el, a közvetítőnek nem jár a jutalék. Előnye, hogy az ingatlanközvetítőnek csak az eladó a konkurenciája.

Nem kizárólagos szerződésnél az eladó, a közvetítő és más közvetítők is értékesíthetik az ingatlant. Csak akkor jár a közvetítőnek jutalék, ha a vevőt ő hozta az ingatlanra. Előnye, hogy az eladó gyorsabban jut vevőhöz, mivel a közvetítők mindegyike ajánlja az ingatlant az ügyfeleinek.

Kötelezettségek a pénzmosás ellen[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

A pénzmosásról szóló törvény[1] értelmében az ingatlanközvetítőnek több kötelezettsége is van. A törvény értelmében az ingatlanközvetítő köteles az ügyfeleit átvilágítani, a pénzmosásra vagy terrorizmus finanszírozására utaló jelek esetén a hatóságokat értesíteni, illetve egy belső ellenőrző rendszert üzemeltetni. E feladatok elkészítésére belső szabályzatot kell készíteni, amit a hatóságokhoz el kell juttatni.[2][3]

A pénzmosási szabályzattal igazolja az ingatlanközvetítő, hogy miért kell megbízói és vevőjelöltjei személyi adatait rögzíteni és tárolni. Az ingatlanközvetítőnek gondoskodnia kell bejelentési kötelezettségeiről, valamint a pénzmosási törvény által előírt pénzmosási szabályzat megfelelő helyen, a megfelelő hivatalok által bármikor ellenőrizhető és elérhető helyen való tárolásáról is.

Az ingatlanközvetítők díjazása[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Az ingatlanközvetítő a hazai gyakorlatban általában nem fix fizetésért dolgozik, hanem sikeres ügyletei után számla ellenében jutalékot kap. A jutalék mértéke Magyarországon 1-5% közt mozog, külföldön ez elérheti akár a 16%-ot is.

A jutalékot mindig a végleges vételárból számolják ki. Franchise szerződések kötelezhetik az ingatlanközvetítő franchise tagirodák fix százalékon való munkáját. A többi ingatlanközvetítő saját maga által meghatározott jutalékkal dolgozik, melynek átlagos mértéke 2–4% között mozog, és ez szabadon választható.

Általában több a jutalék, ha az ingatlanra nem kizárólagos szerződése volt a közvetítőnek és alacsonyabb, ha kizárólagos szerződéssel dolgozott. Ennek oka, hogy kizárólagos szerződésnél a közvetítő a címet akár telefonon is kiadhatja és csak azokat az ügyfeleket kíséri ki az ingatlanhoz, akik azt már kívülről megtekintették és így is meg szeretnék közelebbről nézni. Tehát a közvetítőnek kevesebb a dolga az ingatlan eladásával.

Kötelező felelősségbiztosítás[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

A Maisz tagjai számára kötelező az ingatlanközvetítők kötelező felelősségbiztosítása.

Az ingatlanközvetítők kötelező felelősségbiztosítását ajánló szakmai szervezetek:

  • Magyar Ingatlan Tanács (Magyar Ingatlanszakmai Szervezetek Országos Szövetsége (MIT))
  • OriGo Ingatlanbörze Egyesülés
  • Magyar Ingatlanklub
  • Magyar Ingatlan-Gazdálkodók Szövetsége (MIGSZ)
  • Ingatlanosok Magyarországi Érdekképviseleti Egyesülete (IME)
  • Magyar ingatlanközvetítők és értékbecslők szakmai szervezete (MIÉSZ)
  • RICS Magyarország

A biztosítás éves díja árbevételtől függően[4] 25-300 ezer forint, míg a legmagasabb kártérítési összeg elérheti az ötvenmillió forintot. Olyan esetekben, amikor a közvetítő önhibáján kívül olyan ingatlant ad el, amivel később probléma adódik - és az ügyfél ezt rajta kéri számon - a felelősségbiztosítás segít megóvni a közvetítőt az őt érő kártól.

Független ingatlanközvetítők és az irodák konfliktusa[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Azokat a független ingatlanközvetítőket, akik nem egy nagyobb iroda alkalmazottjaként, vagy ingatlanközvetítő franchise tagjaként, hanem önállóan dolgoznak, a sajtóban és a szakmai szlengben gyakran a „mezítlábas ingatlanügynök” névvel illetik.[5] A független ügynökök gyakran nem tartanak fent külön irodát a szolgáltatás elvégzéséhez (az ügyfélszolgálati iroda fenntartása az ingatlanközvetítők számára nem kötelező). Közöttük, és a nagyobb irodák, hálózatok között konfliktust jelenthet, hogy a független közvetítők alacsonyabb járulékos költségeik miatt kedvezőbb áron dolgoznak az irodáknál, ami jelentősen rontja a nagyobb cégek üzletét.[6] Az alacsonyabb ár mellett a közvélekedés szerint a független ingatlanközvetítők előnye, hogy alacsonyabb költségeik miatt könnyebben átvészelik a válságos időszakokat.[7]

Szakmai szabályozatlanságok Magyarországon[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Mivel az ingatlanközvetítői szakma körüli szabályozatlanságok illetve folyamatosan változó, kaotikus szabályok[8] teret adnak a bűncselekmények elkövetésének,[6] valamint a kontárok tevékenységének, egyes szakmai szervezetek kamara, felügyelő szerv, nyilvántartás bevezetését követelik az ingatlanközvetítők számára.[9]

Szakmai szervezetek Magyarországon[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • Magyar Ingatlan Tanács - Magyar Ingatlanszakmai Szervezetek Országos Szövetsége (MIT)
  • Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ)
  • OriGo Ingatlanbörze Egyesülés
  • Magyar Ingatlanklub
  • Magyar Ingatlan-Gazdálkodók Szövetsége (MIGSZ)
  • Ingatlanosok Magyarországi Érdekképviseleti Egyesülete (IME)
  • Magyar ingatlanközvettők és értékbecslők szakmai szervezete (MIÉSZ )
  • RICS Magyarország

Szakmai szervezetek külföldön[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • National Association of Realtors (NAR)
  • Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS )
  • Európai Ingatlanszövetség (CEI) (CONFEDERATION EUROPEENNE DE L IMMOBIL)
  • National Association of Exclusive Buyer Agents
  • Realtor Political Action Committee (RPAC)
  • Közép Európai Ingatlanszövetség (Central European Real Estate Associations Network)
  • Nemzetközi Ingatlanszövetség (Fédération Internationale des Professions Immobiliéres)
  • National Association of Real Estate Brokers (NAREB)
  • Reáltorok Nemzeti Szövetsége (National Association of Realtors)

Ingatlanközvetítői tevékenység folytatása külföldön[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

A magyar ingatlanközvetítői végzettséggel nemzetközi bizonyítvány („EUROPASS”) igényelhető. Országonként eltérő, hogy ezzel lehet-e ott dolgozni. Olyan, kifejezetten ingatlanszakmai kérdésekkel foglalkozó intézmény, mint az angliai The College of Estate Management (University of Reading) nálunk még nincs, ami megnehezíti a magyar ingatlanközvetítők külföldön való elhelyezkedését.

Az Amerikai Egyesült Államokban ingatlanközvetítőknek ajánlott a felsőfokú képzés. Mindenképpen regisztráltatnia kell magát az ingatlanközvetítőnek az adott államban, ahol dolgozni szeretne.

Franciaországban emeltszintű érettségi után két év egyetem ajánlott, hogy a szakmában kezdhessen valaki dolgozni. Két kifejezetten ilyen képzésre specializálódott intézmény is van: L’École supérieure des professions immobilières Párizsban és a l'Institut national supérieur de l'immobilier Toulouseban.

Németországban kiváló ingatlanközvetítő képzések vannak.

Komplexebb képzés hiányában irányelvnek mindenképpen ajánlott a Európai Értékelési Standardok (EVS) tanulmányozása minden ingatlanközvetítőnek. A magyarországi ingatlanközvetítői képzés is igyekszik az ebben megtalálható szakmai elveket követni.

Jegyzetek[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Források[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]