Termőföldérték-becslés

Bevezető

A becslés emberi tevékenység, valami mértékének, értékének megközelitő meghatározása. Emellett egy olyan tudomány, amely rengeteg területen megjelent. Matematikában jelenti azt az eljárás, amikor egy mennyiség alsó, illetve felső határát definiáljuk vagy nem lehet meghatározni az adott mennyiséget, így egy közelitő értéket jelölünk meg. Statisztika területén külön becsléselméletek állnak rendelkezésünkre.

Jelen esetben a termőföldérték-becsléssel kerül bemutatásra. Sajátos a földpiac tekintetben is, hogy a termőföld helyhez kötött, térben nem mozgatható, a térbeli pozíciója általában a környezet változásának függvénye. A magyarországi termőföldek természeti erőforrások 2/3-át, a nemzeti vagyon 1/5-ét jelenti. Fontosabb jellemzői közé tartozik a termőképesség, megújuló erőforrás, kötött mennyiség, nem pótolható, hozadéka van és kisajátítható.

Gazdasági értékelés

Sokféle féle szempont alapján, két gazdasági értékelési módszert határoznak meg: használat szerint (szántó, rét, legelő, szőlő, kert gyümölcsös, erdő, művelés alól kivett terület) és a hasznosítás révén elért pénzérték szerint. Az értékbecslés rögzíti és dokumentálja azokat a tényeket, melyek befolyásolják az ingatlan értékét. Általában a föld értékére több tényezőre hat, melyek közül a kereslet-kínálat fontos szerepet tölt be, mégis azt kell mondani, hogy a gazdaságos használat az, amely telek értékét adott piacon meghatározza. A termőföldnek a piaci értéke relatív (összehasonlító) módszerrel és hozamalapú értékelés többféle módszerrel számítható. Az első fontos kérdés, ami felmerül az értékbecslés során, hogy melyek azok az értékmérő tényezők, amelyek meghatározhatják a termőföld értékét.

Az Agrotax-módszer

Az Agrotax-módszer a termőföldek piaci értékének meghatározására egy kialakított új módszer, amely a hagyományos eljárásokra, a hatályos jogszabályokra és különböző szabványokra épít. Az új módszer kidolgozásának oka, hogy ki akarják küszöbölni azon paraméterek, formai elemek vizsgálatát, amelyek csak kevésbé, vagy egyáltalán nincsenek hatással a végeredményre, ezáltal lerövidül az értékbecslés ideje. Ennek a technikának az alapja, az országos statisztikai adatbázis, amelyet folyamatosan elemeznek és az alábbi szempontok szerint vizsgálják:

· logikai- és szövegfüggvények létrehozása és javítása
· a földár, aranykorona és haszonbérlet számított és helyzeti középértékei, változékonysága, eloszlásának alakmutatói.
· változók közötti kapcsolatok elemzése, értelmezése területenként és művelési áganként
· többváltozós magyarázó modell
· formai szempontból megfelelő, de kiugró adatok manuális vizsgálata.

Mellőzi a helyszíni szemlét, mivel a szignifikáns adatok más módon és bővebben rendelkezésükre állnak. A domborzati és vízjárás rendezettsége digitális információk alapján értelmezhető, a statisztikai adatokon túl.

Az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet 2. számú melléklete a termőföld forgalmi értékének meghatározására az alábbi képletet adja meg:

Fté = ((Pj + B) x / 2 x i) x (1 +/- k)

A képletben szereplő járadék jellegű jövedelem, illetve annak megyei szintű meghatározása alkalmatlan a konkrét érték kalkulálására. Nehezíti a képlet használhatóságát, hogy újabban a bérleti díjakat nem kg búzában, hanem Forint-ban határozzák meg hektáronként, így a hektikus piaci árakból kell azt visszaszámolni. További bizonytalanságot okoz a tőkésítési kamatláb bonyolult meghatározása (megelőző év/évek átlagos agrárjövedelme, illetve más ágazatok jellemző tőkeigénye alapján kalkulált index), valamint az a tény, hogy ezt a hitelintézetek mindegyike saját eljárási rend alapján határozza meg, ami azt is eredményezheti, hogy hitelintézetenként változhat a termőföld értéke.

Az Agrotax-módszer igyekszik kiszűrni a fenti bizonytalanságokat, ezért a járadék jellegű jövedelem és a kg búzában mért átlagának megállapítása helyett a tényleges hozamokat/jövedelmeket használják.

Az értékmeghatározás során általában mindkét eljárást alkalmazzák, de mindig komoly dilemmát jelent a kétféle módszer eltérő adatainak elemzése, kezelése. Eddigi tapasztalataik alapján egyértelmű, hogy a piaci összehasonlítással megállapított ár mindig közelebb áll a valós (ténylegesen megkötött szerződések) értékhez, de a kisebb-nagyobb eltérések mindig a hozamalapú érték irányába mutatnak, ezért elengedhetetlen annak használata is. Ezek figyelembe vételével a végső ár megállapítása a szakembereik kiemelkedő tapasztalata a két módszer egyedi súlyozásával történik.[1]

4. Források

Csirmaz László: Kisajátítási eljárás, kártalanítás és termőföld értékelés (2012)