Műszaki átadás-átvételi eljárás

A műszaki átadás-átvételi eljárás az építőiparban a kivitelezés utolsó műszaki és pénzügyi fázisa, amelynek során az építési fővállalkozó (más nevén a generálkivitelező) írásban nyilatkozik, hogy a kivitelezési szerződésben foglaltak szerint az építési munkákat befejezte, azok műszaki helyességének a kivitelezési tervdokumentációk szerint eleget tett és kész a használatbavételi eljárás lefolytatásának megkezdésére.

A műszaki átadás-átvételi eljárás célja, hogy az építési fővállalkozó befejezésről szóló nyilatkozata (építési terület átadása) után az elvégzett munkák mennyiségét és minőségét az átvételi szakcsoport előre meghatározott időben, helyszíni bejárás során összevesse a kivitelezési műszaki tervdokumentációban foglaltakkal, a hatályos jogszabályokkal és érvényes műszaki szabványokkal (ld. 290/2007. K. r. 25. §). Az átadás-átvételi eljárás rendszerint műszaki hiányosságokat tár fel, amelyet a műszaki átadás-átvételi eljárás jegyzőkönyveiben rögzítenek. Utóbbiban kikötik a kijavítást, a kivitelezési szerződés tényleges teljesítésének módját és határidejét. Az átadás-átvételi eljárás folyamata ideális esetben pár hét alatt lezajlik, amit a használatbavételi eljárás követ. Sikeres átadás után a fővállalkozó megkezdheti az építési területről való elvonulást, beruházó pedig az utolsó rész-számlák teljesítésével elismeri a munkafolyamat eredményességét. Jogi értelemben a megrendelőre száll vissza a rendelkezési jog.

Előfordulhat, hogy a műszaki átadás-átvételi eljárást egybe kell kötni a használatbavételi eljárással, viszont e kettő nem azonos fogalom. Előbbi lezajlásának nem következménye utóbbi eljárás sikere, ami komoly műszaki (és pénzügyi) hiányosságok esetén akár több évig is eltarthat.

Jelenleg Magyarországon a 290/2007. (X. 31.) Kormányrendelet (VII. fejezet) szabályozza, illetve több más jogszabály is.

Története

Az előljárók pedig szóljanak a népnek, mondván: Kicsoda az olyan férfi, a ki új házat épített, de még fel nem avatta azt? Menjen el, és térjen vissza az ő házába, hogy meg ne haljon a harczban, és másvalaki avassa fel azt.

– Mózes 5. könyve 20,5

Az építőipari átadás-átvétel szokása a Római Birodalom időszakáig nyúlik vissza. A középkor vége felé, amikor egyre nagyobb fesztávú hidakat építettek, az átadás-átvétel előbb kezdetleges, majd egyre fejlettebb módszerekkel végrehajtott próbaterhelés formájában történt meg, aminek sajátos mozzanata volt, hogy a tervező, illetve az építőmester a híd alatt tartózkodott, ezzel is bizonyítva, hogy biztosak az általuk végzett munka sikerében.

Magyarországon a műszaki átadás-átvétel mai értelemben vett értelmezése és végrehajtása az 1800-as évek utolsó évtizedében kialakuló gyakorlatokra vezethetőek vissza. A jogszabályi háttér korrekt megteremtésének igénye a második világháborút követően került napirendre, az építés iparosításával (1950-es évek második fele) vált bevett gyakorlattá. A rendszerváltást követően ez irányú jogi szabályozások kevéssé módosultak, komolyabb minőségi változás a 2000-es évektől datálható (a meglévő és EU-harmonizált műszaki szabványok teljesítésének igénye).

Az átadás-átvételi eljárás fajtái

Az eljárás lehet szakaszos, részleges vagy teljes, a megállapodástól függően.

• Szakaszos, ha az építkezés több önálló építményből, vagy kivitelezési ütemből áll. Ilyenkor az önállóan használható építményeket, azaz az „önálló rendeltetési egységeket” elkészültük után egyenként, vagy a kivitelezési ütemezés szerint adják át az átvételi szakcsoportnak.
• Részleges, ha az építmény egy részét akarja az építtető előbb üzemeltetni. Ilyen például, ha egy társasházi lakóépület földszinti helyiségei üzleti funkció szerint készültek el.
• Teljes az átadás, ha az átvételi eljárás után a kivitelező elvonul a területről.

Továbbá beszélhetünk úgynevezett pótátadásról is. Ez azt takarja, hogy ha az átadás során felmerülnek hibák, akkor azokat kijavítás után egy új átadási procedúra keretében ismételten le kell folytatni.

Az eljárás lefolytatásához szükséges dokumentumok

Az eljárás során szükséges dokumentumok száma és minősége minden esetben az adott építési feladat függvénye. A becsatolandó dokumentumokat úgy kell összeállítani, hogy az átadás-átvételi jegyzőkönyv alapjait képezzék, félreérthetetlenek, utólag módosíthatatlanok legyenek és egyértelműen bizonyítható tényeket kell közöljenek. Ilyenek:

• készre jelentési nyilatkozat: A készre jelentési nyilatkozatot levél formájában küldi el a fővállalkozó az építtetőnek, vagy az az építési naplóban közlendő. A folyamat elindítható szóbeli megállapodás esetén is (a Ptk. szerint), viszont ennek körülményes bizonyíthatósága (tanúk) miatt az írásbeliség a javasolt eljárás.
• építési szerződés: meglétét a Polgári törvénykönyv 402–405. §-ai szabályozzák;
• jelenléti ív (a bejáráson részt vevőkről);
• átadási tervdokumentáció: Az építmény tényleges adatait rögzíti. Tartalmazza az összes műszaki tervdokumentációt (építési engedélyezési, kivitelezési szakági stb.) az építési napló alapján. Tartalmazza a változásokat, módosításokat. Erre azért van szükség mert a későbbi karbantartáshoz felújításhoz esetleg átalakításhoz nyújt segítséget. Megőrzése nincs időkorláthoz kötve.
• felmérési napló és annak mellékletei (skiccek, vázrajzok, mérési tervlapok, méretkimutatások, anyagszükségleti számítások stb.): tételes elszámolás esetén nélkülözhetetlen, egyéb esetben is célszerű mellékelni;
• építési napló és annak mellékletei (minőségi bizonylatok, jegyzőkönyvek);
  • a felelős műszaki vezető(k) nyilatkozata(i, ha több volt);
  • a műszaki ellenőr nyilatkozata;
• a felhasznált építőanyagok megfelelőségi igazolásai (rendszerint az ÉMI által kiadott okiratok, engedélyek);
• a beépített berendezések gépkönyvei, garanciajegyei;
• gépi berendezések beszabályozási jegyzőkönyvei;
• garancia levelek;
• mérési jegyzőkönyvek.

Az eljárás jegyzőkönyve a jelenleg hatályos jogszabály (290/2007. K. r.) szerint 3 példányban készül. Ezek közül egy az építtetőt, egy a fővállalkozót illeti és egy pedig az építési napló mellékletét kell képezze.

A műszaki átadás-átvételben részt vevő személyek

A helyszíni bejárás során a meghívott személyek száma is függ az építési feladattól.

• a fővállalkozó;
• a megbízó (építtető);
• a beruházó (banki, vagy külső tőke esetén);
• a felelős műszaki vezető (az építés műszaki irányítója);
• a műszaki ellenőr (a megbízó érdekeit képviseli);
• a felelős tervező(k) (a szakági tervezők is);
• a fővállalkozónak biztosítania kell alvállalkozói képviseletét is;
• a felelős tervezőknek biztosítania kell altervezőinek képviseletét is;
• az eljáró elsőfokú építési hatóság műszaki ügyintézője;
• szakhatóságok képviselői (pl. a tűzoltó-parancsnokságé).

Végrehajtása

Magyarországon a műszaki átadás-átvétel mai értelemben vett értelmezése és végrehajtása nagyjából a szocialista építőipar időszakára vezethető vissza. Ennek megfelelően a műszaki átadás-átvétel helye az építési folyamatban:

• Megalapozás (gondolat, megvalósíthatóság)
• Előkészítés (programalkotás, tervezés)
• Megvalósítás (felvonulás, megvalósulás, üzempróba, készre jelentés)
• Átadás
• Használatbavételi eljárás
• Utógondozás

A fentiek alapján a műszaki átadásba nem tartozik bele a használatbavétel, azaz például a kulcs átadása a lakóknak. Az átadás-átvétel legfőbb célja hogy az építtető által elvárt műszaki tartalommal valósuljon meg a kiviteli terv. Azt is meg kell vizsgálni, hogy a terveknek megfelelően épült-e meg az épület, illetve ha közben változtattak, akkor az megjelent-e a tervmódosításokon. A helyszíni bejárás során a megrendelő és a kivitelező a látható hibákat felfedik és jegyzőkönyvbe foglalják. Az átvétel sikeres lefolyása után megkezdődhet a használatbavétel, és sor kerülhet a végelszámolásra, azaz a megrendelő írásos nyilatkozatát követően a jótállási bankgarancia fel nem használt összege a kivitelező számára felszabadul. Jogi értelemben a megrendelőre száll vissza a rendelkezési jog.

Az eljárás folyamata

A műszaki átadás-átvételi eljárás pontos folyamatát Magyarországon jogszabályok szabályozzák és írják elő.

• A kivitelező írásban közli a beruházóval, hogy a kivitelezési (vállalkozási) szerződésben vállaltakat teljesítette és az építési munkálatokat befejezte. Ez az ún. készre jelentés, amit a tényleges befejezés előtt legalább 15 munkanappal meg kell tenni.
• A megbízó ezt tudomásul veszi és kitűzi a műszaki átadás-átvételi eljárás időpontját (ez jogszabályi kötelessége). Ezt az összes érintett féllel írásban közli (beruházó, kivitelező, tervező(k), építési engedélyt kiadó szervek: építési hatóság, érintett közművek, szakhatóságok, hitel esetén a bankok képviselőit) és a kitűzött időpontban megkezdik az eljárást helyszíni bejárás formájában.
• A generálkivitelező és a generáltervező köteles gondoskodni az alvállalkozók és altervezők képviseletéről is.
• Az átadás-átvételi eljárás folyamatát a beruházó nem tagadhatja meg, de a helyszíni bejárás során meghiúsíthatja azt. Például ha a valós műszaki állapot nem felel meg a készre jelentés követelményeinek, illetve ha az építési munka során létrejött „termék” a rendeltetésszerű használatnak nem felel meg.
• A létesítmény megvizsgálását a lehető legrövidebb idő alatt kell lefolytatni, illetve valamennyi iratot az átvétel során biztosítani kell (lásd erről szóló fejezet). Az átvételi jegyzőkönyveket épületenként (többlakásos lakóépület esetén lakásonként) kell felvenni, a hibákat fel kell sorolni. A hibák lehetnek:
• mennyiségi hiányok (költségértékekkel együtt);
• javítható műszaki/minőségi hibák (pl. burkolómunkák);
• javíthatatlan hibák, amik megléte esetén minőségi értékcsökkenést kell eszközölni, ami kihat a későbbi díjazásra is (rendszerint a fővállalkozónak kiutalandó utolsó számlarészletekre).
• Hiányos kivitelezés esetén is át kell venni a beruházást, ha azok kijavítható hibák, illetve minden esetben értékcsökkenést kell bevezetni.
• A hiba kijavításának jelentése után a beruházó 5 napon belül köteles átvenni azt és erről írásban nyilatkozni.
• Ha a beruházó értékcsökkenést állapít meg, a kivitelezőtől a javítást nem várhatja el.
• A beruházó mással is elvégeztetheti a javítást, ha a kivitelező határidőre nem végezte el azt, a hibázó kivitelező díjazásainak terhére, illetve költségeire.
• A kivitelezőnek kell nyilatkoznia és igazolnia, hogy a technológiai berendezések megfelelőek, azok átvétele nyomáspróbával, majd próbaüzemeléssel történik és az üzempróbával zárul.
• Az alvállalkozók munkáját a fővállalkozó veszi át, de ebbe célszerű bevonni a megbízót/beruházót is a későbbi gördülékeny átvétel érdekében.
• Az átadás-átvételi eljárás utolsó fázisa az elvonulás folyamata, ami történhet szakaszosan is. A helyszíni állapotokat ha a műszaki tervek másképpen nem rendelkeznek, az eredeti állapotnak megfelelően kell helyre állítani: a felvonulási épületeket, építményeket, ideiglenes kerítéseket és utakat elbontani, segédüzemeket és anyagokat elszállítani, tereprendezés stb. A közterület-foglalás megszűnését az illetékes építési hatóságnál be kell jelenteni.
• Az elvonulást követően a beruházó-építtető kezdeményezi a használatba vételi eljárást, ami jogkörénél fogva kötelessége. Írásban kéri az elsőfokú építési hatóságtól annak megkezdését.

Jogi szabályozás

• 1959. évi IV. törvény (Polgári törvénykönyv) 405. § (1) A megrendelő köteles a munkát a vállalkozó értesítésében megjelölt időpontra kitűzött átadás-átvételi eljárás során megvizsgálni és a vizsgálat alapján felfedezett hiányokat, hibákat, a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket, valamint az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket jegyzőkönyvben rögzíteni.

• 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (ez hatályon kívül helyezte az építőipari kivitelezési tevékenységről, az építési naplóról és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról szóló 290/2007. (X. 31.) Korm. rendeletet)

• az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (46. §, 46/A §)

– Módosította: 2005. évi LXXVI. tv.

– Módosította: 2006. évi L. törvény

– Módosította: 22/2006. (VI. 15.) AB határozat

– Módosította: 2006. évi CXX. törvény

– Módosította: 2006. évi CIX. törvény

– Módosította: 2007. évi I. törvény

• az építésfelügyeleti tevékenységről szóló 291/2007. (X. 31.) Korm. rendelet
• az építésfelügyeleti ellenőrzési eljárásról szóló 48/1997. (XII. 29.) KTM rendelet (Hatályát vesztette: kivételekkel 2008. január 1. napján)
• a közlekedési építmények építésfelügyeletéről szóló 2/1987. (II. 9.) KM rendelet
• a mérnöki és építész kamarák, valamint az építésfelügyeleti szervek által lefolytatott egyes eljárások igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 46/2000. (VII. 21.) FVM rendelet
• az országos közutak építésfelügyeleti ellenőrzési eljárásáról és az eljárással összefüggő szakmai vizsgálatról szóló 91/2003. (XII. 16.) GKM rendelet
• a távközlési építmények építésfelügyeleti ellenőrzési eljárásáról szóló 7/2002. (XII. 20.) IHM rendelet
• a közlekedési (közúti, vasúti, hajózási) építmények és vízilétesítmények építésfelügyeleti szerveinek az építési műszaki ellenőri, felelős műszaki vezetői névjegyzékek vezetésével kapcsolatos hatósági feladatairól, valamint a hatósági eljárásokért fizetendő igazgatási szolgáltatási díjakról szóló 9/2001. (II. 14.) KöViM rendelet

Építésügyi feladatot ellátó, illetve építésügyi hatáskörű szervek, hatóságok

• az önkormányzati és területfejlesztési miniszter feladat- és hatásköréről szóló 168/2006. (VII. 28.) Korm. rendelet
• az oktatási és kulturális miniszter feladat- és hatásköréről szóló 167/2006. (VII. 28.) Korm. rendelet
• a gazdasági és közlekedési miniszter feladat- és hatásköréről szóló 163/2006. (VII. 28.) Korm. rendelet

– Módosította: 166/2007. (VI. 28.) Korm. rendelet

• az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatalról szóló 135/2003. (VIII. 29.) Korm. rendelet

– Módosította: 104/2006. (IV. 28.) Korm. rendelet

• a Kulturális Örökségvédelmi Hivatalról szóló 308/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet

– Módosította: 1/2007. (I. 9.) Korm. rendelet

– Módosította: 201/2007. (VII. 30.) Korm. rendelet

• az építésügyi és az építésfelügyeleti hatóságok kijelöléséről és működési feltételeiről szóló 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet

– Módosította: 69/2007. (IV. 13.) Korm. rendelet

– Módosította: 393/2007. (XII. 27.) Korm. rendelet

• a kiemelt építésügyi igazgatási ügyekben eljáró hatóságok illetékességi területéről, a kijelölési eljárásról, valamint a szakmai feltételekről szóló 220/1997. (XII. 5.) Korm. rendelet (Hatályát veszti: 2008. február 1. napján, lásd: 393/2007. (XII. 27.) Korm. rendelet
• a közigazgatási hivatalokról szóló 297/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet (Hatályát veszti: 2008. július 30.)
• a területi főépítészekről szóló 21/1992. (XII. 4.) KTM rendelet

– Módosította: 297/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet

• a Magyar Kereskedelmi Engedélyezési Hivatalról szóló 260/2006. (XII. 20.) Korm. rendelet
• a Nemzeti Közlekedési Hatóságról szóló 263/2006. (XII. 20.) Korm. rendelet

– Módosította: 166/2007. (VI. 28.) Korm. rendelet

• a gazdasági kamarákról szóló 1999. évi CXXI. törvény
• a Magyar Terület- és Regionális Fejlesztési Hivatalról szóló 195/2003. (XI. 28.) Korm. rendelet
• a Fogyasztóvédelmi Főfelügyelőség szervezetéről, feladat- és hatásköréről, valamint a fogyasztóvédelmi bírság felhasználásáról szóló 89/1998. május 8.) Korm. rendelet

– Módosította: 226/2007. (VIII. 31.) Korm. rendelet

• a Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóságról szóló 225/2007. (VIII. 31.) Korm. rendelet
• a tűz elleni védekezésről, a műszaki mentésről és a tűzoltóságról szóló 1996. évi XXXI. törvény

– Módosította: 2006. évi XCIV. törvény

• a tűzvédelmi hatósági tevékenység részletes szabályairól, a hivatásos önkormányzati tűzoltóságok illetékességi területéről szóló 115/1996. (VII. 24.) Korm. rendelet
• 15/2000. (XI. 16.) KöViM rendelet az utak építésének, forgalomba-helyezésének és megszüntetés ének engedélyezéséről
• 29/1999. (X. 6.) KHVM rendelet a távközlési építmények engedélyezéséről és ellenőrzéséről
• 18/1996. (VI. 13.) KHVM rendelet a vízjogi engedélyezési eljáráshoz szükséges kérelemről és mellékleteiről
• A 181/2003. (XI. 05.) Korm. rendelet az 1. és 2. számú mellékletben felsorolt szerkezeti elemekre és berendezésekre hároméves kötelező jótállást ír elő.
• A jótállási kötelezettségen kívül eső hibák miatt a Ptk. 305–309. §-ai alapján szavatossági igények érvényesíthetők.

Ezeken kívül még rengeteg rendelet, törvény szól az átadásról. Most csak kiragadtam pár rendeletet, törvényt ami a témával foglalkozik.

Források

• 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről, az építési naplóról és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról – archiweb.hu
• 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről (röviden Építési törvény) – archiweb.hu
• 1959. évi IV. törvény a Polgári törvénykönyvről – net.jogtar.hu
• Műszaki átadás-átvételi jegyzőkönyv – iratminta
• Kivitelezéssel kapcsolatos dokumentumok átvételi elismervénye – iratminta