Adásvétel

A Wikipédiából, a szabad enciklopédiából

A polgári jogban az adásvétel, illetőleg az adásvételi szerződés az egyik leggyakrabban előforduló jogviszony, illetve szerződéstípus. Hatályos magyar szabályozását a Polgári Törvénykönyv (1959. évi IV. törvény) Az adásvétel és a csere címet viselő XXXIII. fejezete tartalmazza.

Története[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

A kezdetekkor, az áru a pénz átadással egybeesett mindig, tipikus régi csereügyletként is felfogható ez, amikor az egyik cserélt dolgot a pénz helyettesíti.

A két dolog (az adásvételi szerződés megkötése és a vételár kifizetése) akkor vált szét, mikor megjelent a hitelezés lehetősége. Tehát az eladó átadja a szerződés tárgyát, azonban, az ellenértéket ő csak később kapja meg.

Ennél is újabb, amikor a szolgáltatás is elválik, tehát később teljesítik, mint a szerződést aláírnák. Így vált az adásvétel dologi ügyletből (készvételből) kötelmi ügyletté (szerződéssé), vagyis a dologátruházó ügylet (traditio) puszta causájából önálló szerződéssé (emptio venditio). Az adásvételi szerződés jogi kötelező erejének alapját a felek ilyen irányú megegyezésében, consensusában találták meg a rómaiak. Így vált általánossá, hogy az adásvételi szerződés alapja a megegyezés, minden más csak lebonyolítás igazából.

A praetor peregrinus és a praetor urbanus is javasolta edictumában az actio emptit és az actio venditit, s ezzel jött létre a római jogban az első konszenzuál szerződés, az emptio venditio, amely a Kre. I. században civiljogi recepciót nyert.

A posztklasszikus korban a készvétel ismét előtérbe került. Emellett az értékesebb dolgok adásvételénél kötelezővé vált az írásbeliség, aminek következtében az adásvétel szinte elvesztette konszenzuál – szerződési jellegét.

Iustinianus idejében a felek kiköthették az írásbeliséget, s ilyenkor az adásvétel csak akkor jön létre, akkor kész (emptio perfecta) ha azt a felek írásba foglalták, és az adásvételről szóló okiratot aláírták.[1]

Magyar polgári jog[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Az adásvétel fogalma[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 365. § (1) Adásvételi szerződés[2] alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni.
  • (2) Adásvétel tárgya lehet minden dolog, amely nincs kivonva a forgalomból.
  • (3) Ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.
  • (4) Az ingatlan-adásvétel hatálya a mezőgazdasági felszerelésre és jószágra csak akkor terjed ki, ha ebben a felek kifejezetten megállapodtak.
  • 366. § (1) Ha vételárként piaci árat kötöttek ki, a teljesítési helynek megfelelő piacon a teljesítési időben kialakult középárat kell megfizetni.
  • (2) Ha jogszabály kivételt nem tesz, a súly szerint megállapított vételárat a tiszta súly alapján kell kiszámítani.

A felek jogai és kötelezettségei[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 367. § (1) Az eladó köteles a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen a dologra vonatkozó esetleges jogokról és a dologgal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.
  • (2) Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.
  • (3) A szerződéskötési költségek, a tulajdonátruházási illeték, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.
  • 368. § (1) Az eladó a tulajdonjogot csak a szerződés megkötésekor, írásban és legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig tarthatja fenn.
  • (2) A vevő a tulajdonjog-fenntartás hatályossága idején a dolgot nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg. Ez a szabály harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát nem érinti.
  • (3) Az ingatlan vevője - ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép - ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 369. § (1) Ha harmadik személynek az adásvétel tárgyára olyan joga van, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet.
  • (2) E jogainak gyakorlása előtt a vevő köteles az eladót megfelelő határidő kitűzésével felhívni arra, hogy tulajdonszerzésének akadályait hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot.
  • (3) Ha a vevő harmadik személy joga következtében a dolgot e harmadik személynek kiszolgáltatja, vagy az eladónak visszaadja, az eladótól kártérítést követelhet.
  • (4) Ha az eladó jóhiszemű volt, csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megfizetni. Ez a vevő elállási jogát nem érinti.
  • 370. § (1) Ha harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését.
  • (2) A határidő eredménytelen eltelte után a vevő a dolgot az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti.
  • (3) Ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését.
  • (4) Nem illetik meg ezek a jogok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy a dolgon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet, kivéve, ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott.

Az adásvétel egyes különös nemei[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Vétel megtekintésre vagy próbára[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 371. § (1) Ha a dolgot megtekintésre vagy próbára vették, a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő e nyilatkozatát nem köteles indokolni.
  • (2) Az eladó határidőt tűzhet a nyilatkozattételre; ha a vevő e határidőt elmulasztja, a szerződés nem hatályos.
  • (3) Ha a vevő a dolgot próbára átvette, és az eladó által kitűzött határidőig nem nyilatkozott, a szerződés hatályos.
  • (4) Az eladó nem szavatol azokért a hibákért, amelyeket a vevő felismerhetett.

Minta szerinti vétel[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 372. § (1) Minta szerinti vétel esetében az eladó a mintának megfelelő dolgot köteles szolgáltatni.
  • (2) Az eladó a dolog fel nem ismerhető hibájáért akkor is szavatossággal tartozik, ha e hiba a mintában is megvolt.
  • (3) Ha a vevő a mintát nem mutatja fel, őt terheli annak bizonyítása, hogy a dolog a mintának nem felelt meg.

Elővásárlási jog[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 373. § (1) Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
  • (2) Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.
  • (3) Ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez.
  • (4) Az elővásárlási jog átruházása - ha törvény eltérően nem rendelkezik - semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult.
  • (5) Az elővásárlási jog - ha törvény eltérően nem rendelkezik - az örökösökre nem száll át.
  • (6) Az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.

Visszavásárlási jog[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 374. § (1) Az eladott dolog visszavásárlásának jogát az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre.
  • (2) A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
  • (3) A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral; az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel a dolog értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja a dolog időközi romlásából eredő értékcsökkenést.
  • (4) Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban a dolog neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszűnik.
  • (5) Egyebekben a visszavásárlási jogra az elővásárlási jog szabályait kell alkalmazni.

Vételi jog[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 375. § (1) Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni.
  • (2) A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.
  • (3) A bíróság a tulajdonost - törvény eltérő rendelkezése hiányában - a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesítheti, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el.
  • (4) Egyebekben a vételi jogra a visszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni.

Részletvétel[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • 376. § (1) A felek megállapodhatnak, hogy a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, és a dolgot a vételár teljes kiegyenlítése előtt neki átadják (részletvétel).
  • (2) Az eladó írásban kikötheti az elállás, illetőleg a részletfizetési kedvezmény megvonásának jogát arra az esetre, ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg. Ezzel a jogával az eladó a részlet megfizetésének első ízben való elmulasztása esetében csak akkor élhet, ha a vevőt erről előzőleg értesítette, és neki a teljesítésre megfelelő időt engedett.
  • (3) Ha az eladó a szerződéstől elállt, a vevő köteles használati díjat fizetni, továbbá meg kell térítenie azt a kárt, amely a dolog rendeltetésszerű használatával járó értékcsökkenést meghaladja.
  • (4) A vevőnek átadott dolog elpusztulásának vagy értékcsökkenésének veszélyét - a tulajdonjog fenntartása esetében is - a vevő viseli.

A csere[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Az 1958. évi IV. törvény 378. §-a értelmében, ha a szerződő felek dolgok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében.[3]

Ingatlan adásvétel[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Amikor a szerződés tárgya egy lakóingatlan. A menete hasonlóan zajlik, mint más adásvételi ügyek.

Ingatlan adásvételi szerződés elemei és annak folyamata[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Vannak a szerződésnek kötelező pontjai, ezeket egy minta-adásvételi szerződésből ki lehet venni. A szerződő felek személyes adatai, ingatlannak a pontos megjelölése ill. az ellenszolgáltatásnak is, az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítás és a szerződő felek nyilatkozata, hogy magyar állampolgárok.

A szerződésben az adásvétel tárgyát képező ingatlan helyrajzi számát, természetbeni fekvését, valamint az ingatlan nyilvántartását végző körzeti földhivatalt szükséges feltüntetni.

Az ingatlan adásvételi szerződéskor ill. utána is megtörténhet az ellenérték kifizetése, akár egy részletben, akár több részletben, attól függően, hogy a felek miképp állapodtak meg. Ha a szerződés aláírásakor kerül megfizetésre, akkor a szerződés már tartalmazza azt is, hogy a tulajdonjog a szerződés aláírásával átszáll az új tulajdonosra, ill., hogy az eladó beleegyezik abba, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan tulajdoni lapján. Amennyiben a szerződéskötéskor csak egy részét fizeti meg a vevő az ingatlannak, akkor annak további törlesztését célszerű rögzíteni. Gyakran alkalmazott gyakorlat a tulajdonjog fenntartásának intézménye. Tehát a vevő csak akkor lesz 100%-os tulajdonosa az ingatlannak, ha a teljes vételárat megfizette. Addig a vevő az ingatlant nem idegenítheti el és nem terhelheti meg.

A szerződő felek az ingatlan adásvételi szerződésben az eladó birtokba-adásának valamint a vevő fizetési késedelmének esetére biztosítékot köthetnek ki. Ilyen biztosíték lehet a késedelmi kamat, illetve késedelmi kötbér kikötése.

A vevő a birtokba-adás napjától szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A birtokba-adást sokszor jegyzőkönyv felvétele mellett bonyolítják le ( mérőórák állásának leolvasása ). A vevő ezzel a jegyzőkönyvvel és az ingatlan adásvételi szerződéssel tudja átíratni a mérőórákat a saját nevére.

Az eladó a birtokba-lépés napjáig köteles kijelentkezni az ingatlanból, valamint gondoskodni arról, hogy az ingatlan cég székhelyeként ne szolgáljon.

Az ingatlan adásvételi szerződést a megkötésétől számított 30 napon belül be kell nyújtani a földhivatalba. Az adásvételi minta szerződés alapján a vevő akkor szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, ha a földhivatal azt bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásába.

Az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos költségek közül az eladót terhelik a tehermentesítés költségei.

Az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes, a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. Ellenjegyzés nélkül a Földhivatal nem jegyezheti be a vevő tulajdonjogát. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény szerint a több lapból álló adásvételi minta minden lapján fel kell tüntetni a szerződő felek és az ellenjegyző ügyvéd kézjegyét.[4]

Lakáseladás[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Miután az ember megszerezte az első, vagy netán második, akár sokadik ingatlanját. Előfordulhat, hogy különböző okokból meg akar tőle válni. Lehet, hogy cserélni szeretné egy minőségileg jobb lakás reményében. Ilyenkor különböző értékesítési csatornákat használhatunk. Ügynökségen keresztül is túl adhatunk rajta, de akár magunk is próbálkozhatunk vele. Mindegyik lehetőségnek meg vannak az előnyei.

Csináld magad[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Az ügynökségeket sokszor éri a vád, hogy túl magas jutalékkal dolgoznak. Tehát, ha sikerül nekik eladni az ingatlant, akkor annak akár egy jelentős százalékát maguknak tudhatják majd. Ha kikerüli az ember őket, akkor a teljes ár az övé lehet. Egy bizonyos árkategória alatt nem is éri meg tehát ügynökhöz fordulni.

Minden embernek meg van a saját ismeretségi köre, akiken keresztül is sikerülhet túladni az ingatlanon. Vagy lehetnek még: társasházak portáján kirakott ingatlanhirdetések, a helyi lapok, az országos lefedettséget elérő aprók és az online ingatlanportálok is lehetőséget nyújtanak arra, hogy a megfelelő adottságokkal rendelkező ingatlanok gazdái és keresői egymásra találjanak.

Ingatlanügynökség[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Az ingatlanügynökségek szerződéseinek elvei nagyon hasonlóak, de persze cégenként változhat. Két fajta szerződést különböztetünk meg: a normál és a kizárólagosat.

A normál szerződés: Ebben az esetben nem ad az ügyfél kizárólagos jogosultságot az ügynökségnek az értékesítésre. Akár maga az ügyfél vagy más szerződő ügynökség is kereshet és találhat vevőt az ingatlanra.

A kizárólagos szerződés: Ilyenkor a teljes értékesítési folyamatra felhatalmazza az ügynökséget az eladó, és akkor is meg kell utólag fizetnie a jutalékot, ha mégsem az ügynökségen keresztül adták el a lakást. Ezek a szerződések általában határozott időre szólnak.

Abban az esetben azonban, ha az ingatlanügynökség bizonyítani tudja, hogy a kizárólagos szerződés lejártától számított fél éven belül megszületett adásvételi szerződés esetében a vevő a cégen keresztül érkezett, a megbízónak, vagyis az eladónak ki kell fizetnie a jutalékot. Tehát a kizárólagos szerződés lejártának kivárásával nem lehet megkerülni az ügynökséget, és elkerülni a jutalék megfizetését, mert az ingatlanközvetítő ezen követelése bíróságon is érvényesíthető. A jutalék meg nem fizetése esetén, az ügynökségek egyébként is bírósági úton szereznek érvényt a jogos követeléseknek.

A normál szerződés esetében is csakis abban az esetben lehet elkerülni a jutalék megfizetését, ha valaki talál egy olyan vevőt, amely nem az ügynökségek egyikén keresztül érkezik.[5]

Adásvételi szerződés[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Az adásvételi szerződés olyan speciális szerződési forma, amelyben az eladó köteles az adásvétel tárgyát képező dolog (pl. ingatlan) tulajdonjogát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani. Továbbá a vevő köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni. Ingatlan adásvételi szerződés esetén az adásvétel tényének Földhivatal által történő bejegyzésével kerül át a vevőhöz a tulajdonjog. Lakáslízing esetén a lízingszerződés megkötését követően az ingatlan eladója és a lízingbeadó között jön létre az adásvételi szerződés. Ezután a lakást lízingelő (adós), mint lízingbevevő szerepel az ügyletben.[6]

Kapcsolódó szócikkek[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Hivatkozások[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  • Nochta Tibor, Kovács Bálint, Nemessányi Zoltán: Magyar polgári jog Kötelmi jog Különös rész, Dialóg Campus Kiadó, 2. kiadás, 2012, Budapest-Pécs, ISBN 978-963-7296-58-1

Külső hivatkozások[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

Jegyzetek[szerkesztés | forrásszöveg szerkesztése]

  1. www.jegyzetportal.hu/dl.php?p=/romai_jog/e103&i=542.doc
  2. 1959. évi IV. törvény a Polgári törvénykönyvről.
  3. 1958. évi IV. törvény 378. §
  4. http://www.minta-szerzodes.hu/adasveteli-minta/adasveteli-szerzodes-ingatlan/adasveteli-szerzodes-ingatlan.html
  5. http://www.ingatlanmerce.hu/index.php?area=news&id=269
  6. Adásvételi szerződés. BankRáció.hu. (Hozzáférés: 2011. szeptember 7.)