Közös képviselő

Régi társasház

A közös képviselő a társasházi közösség szervezeti képviselője. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) alapján fő feladata az ügyintézés és a társasházi közösség képviselete harmadik személyek, illetve hatóságok és bíróság előtt is. Természetes személy esetében mindig közös képviselőnek nevezzük, azonban mivel közös képviselő lehet jogi személy is, ilyenkor a közös képviselő (élő személy) megnevezés helyett szokták közös képviseletnek (cégforma miatti ragozás) is nevezni. A közös képviselő/képviselet végzi a közösség ügyintézését, a napi feladatok ellátását, a közgyűlési határozatok végrehajtását.

Személye

Közös képviselő szerepet csak államilag elismert végzettséggel lehet betölteni. Lehet természetes személy és jogi személy (jellemzően Bt. vagy Kft.). A törvény nem követeli meg azt, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban, mint ahogyan azt sem, hogy a közösség ügyintézését csak természetes személyként lehetne ellátni. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. látja el, mint közös képviselet.

Szakképesítés

2023 előtt a közös képviselőnek nem volt kötelező szakmai végzettséggel rendelkeznie, azonban a Thtv. változásával: "Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a továbbiakban együtt: tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet:aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének."

Teljesen mindegy az, hogy a közös képviselő természetes személyként, vagy közös képviseletet ellátó jogi személyként tevékenykedik, egyik esetben sem feltétel semmilyen szakmai képesítés megszerzése. A közös képviselő és az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység nem azonos. A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelő tevékenység esetében teszi kötelezővé.

A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő részére előírhatja a társasházkezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése – ha azt a közös képviselő nem vállalja – a tulajdonostársakat terheli.

A kötelezésre csak egyedi közgyűlési határozattal van lehetőség, melyre nem ír elő minősített többséget a törvény. A szakképesítés megszerzését előíró kötelezésre akkor van lehetőség, ha a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellát. Ez a feltétel szinte minden esetben adott, hiszen a közös képviselő jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának (üzemeltetésének, karbantartásának és felújításának) biztosítása érdekében. Ez a kötelezettség tulajdonképpen azonosítható a társasházkezelői feladatokkal. A közgyűlési határozatban a kötelezésen kívül rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése a tulajdonostársakat terheli, ha a közös képviselő nem vállalja annak viselését. A közös képviselő ennek a kötelezésnek köteles eleget tenni. Ha a kötelezés ellenére nem szerzi meg a szakképesítést, a közgyűlés felmentheti őt a tisztség alól. Ha a természetes személy közös képviselő társasházkezelést is végez, de ezt nem üzletszerűen teszi, és a közgyűlés sem kötelezi erre, nem köteles a szakképesítés megszerzésére és nem köteles bejelentkezni az ingatlanügyi hatósághoz mint társasházkezelő. Ez a rendelkezés ismételt kimondása a törvényben teljesen felesleges,^[forrás?] mert ebből egyértelműen megállapítható, hogy szakképesítést csak annak kell szerezni, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet.

Lehet-e a közös képviselő egyben társasházkezelő is?

Igen, de csak meghatározott feltételek teljesülése esetén. A közös képviselő a közgyűlés határozata alapján társasházkezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell a meghatározott társasházkezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.

A Thtv. ezen rendelkezése szerint amennyiben a közös képviselő társasházkezelői tevékenység ellátására is megbízást kap, a szerződésnek az erre vonatkozó feladatkörét és a díjazás kérdésében történő megállapodást tartalmaznia kell. Ez egyben azt is jelenti, hogy a közös képviselő nem lesz automatikusan társasházkezelő, ehhez két kötelező feltétel szükséges: egyrészt a közgyűlésnek határozatot kell hoznia erről, másrészt a határozat alapján a tulajdonosi közösségnek megbízási szerződést kell kötnie a társasházkezelő közös képviselővel. A szerződésnek is van két kötelező tartalma: egyik az elvégzendő feladatok meghatározása, másik az ezért járó megbízási díj megállapítása. Ezek hiányában a társasházkezelésre irányuló szerződés nem jön létre.

A törvény szándékoltan nem nevesíti a konkrét díjban való megállapodás kötelezettségét, csupán utal arra, hogy ebben a kérdésben is meg kell állapodni, mert a tevékenység végzése lehet ellenérték nélküli, vagy csak a működési költségeket - de nyereséget nem - felszámító, vagy nyereséget tartalmazó díj egyaránt.

A törvény éles különbséget tesz a közös képviseleti tevékenység keretében elvégzendő feladatok és a társasház kezelés közt. A közös képviselet a társasházi közösség ügyintézését végzi, míg a társasházkezelő

1. a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan,
2. a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
3. a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.

Ingyenesen - bejelentés és szakképesítés nélkül - bárki folytathat olyan tevékenységet, ami társasházkezelésnek minősül, vagy egyetlen alkalommal, egy konkrét feladat vonatkozásában végezhet olyan tevékenységet, amely a társasházkezelés fogalomkörébe tartozik. Ez a tevékenység azonban semmiképpen sem lehet rendszeres, nem irányulhat állandó jövedelemszerzésre.

A Thtv. alapján azonban üzletszerűen csak az végezhet társasházkezelői tevékenységet, aki rendelkezik a törvényben meghatározott szakképesítéssel és eleget tesz a törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.

A közös képviselő és a társasházkezelő összehasonlítása

A közös képviselő és a társasházkezelő összehasonlítása

	Közös képviselő	Társasházkezelő
Jogviszonyának létrejötte	Választott tisztségviselő, a társasház szervezetének része, ezért kötelező megválasztani (vagy helyette intézőbizottságot). Jogviszonya úgy jön létre, hogy a megválasztás alapján a közösképviselő-jelölt elvállalja a tisztség betöltését.	Nem választott tisztségviselő, nem része a társasház szervezetének, igénybevétele a társasházak számára nem is kötelező, csak egy lehetőség. Nem azonosítható a közös képviseleti tevékenységgel, attól lényegesen szűkebb kört fed le.
Jogviszonya	A tevékenységre vonatkozhat a munkaszerződés (ritka vagy alig) vagy a megbízási szerződés szabálya.	Megbízási viszonyban, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint végzi a tevékenységét. Munkaviszonyban nem végezhető.
Eljárási képessége	Képviseli a társasházi közösséget. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg, társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni.	A tulajdonosi közösség képviseletére nem jogosult.
Feladata	Feladatait a közgyűlés, a szervezeti-működési szabályzat és a Thtv. is tartalmazza. Feladata különösen (nem teljes és nem részletes felsorolás): A tulajdonosi közösség képviselete. Szerződés megkötése a kamerarendszer üzemeltetőjével. Közgyűlés összehívásával, levezetésével kapcsolatos feladatok. Közgyűlési határozatokkal kapcsolatos feladatok. Írásbeli szavazással kapcsolatos feladatok. Az épület fenntartásával kapcsolatos feladatok. A közös költséggel kapcsolatos feladatok. Iratőrzési feladatok. A tulajdonostársak tájékoztatása a rezsicsökkentésről. A Közgyűlési Határozatok Könyvének vezetése és őrzése. Biztosítani a tulajdonostársaknak az iratbetekintést. A közös költség tartozásra vonatkozó tájékoztatási kötelezettség. Költségvetési javaslat készítése. A társasházközösség könyveinek vezetése. A társasházközösség éves elszámolása, beszámolás. Iratátadási kötelezettség. Adatkezelés. A tűzvédelmi házirend kidolgozása, kiadása, gondoskodni köteles a megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról. Társasházkezelő hiányában az általa elvégzendő feladatok többségét köteles ellátni.	A társasházkezelő a tevékenységi körén belül: a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. A társasház működésének és fenntartásának hosszabb távú stratégiáját jelenti.
Bejelentési kötelezettség	Nem kell bejelentkezni az ingatlanügyi hatósághoz, nem szolgáltatói tevékenység.	Nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentés köteles szolgáltatási tevékenység, a társasház-kezelő köteles bejelentkezni az ingatlanügyi hatósághoz.
Szakképzettség	A közös képviselőnek nem kötelező szakmai végzettséggel rendelkeznie.	Üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az a Thtv. felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.
Üzletszerűen végzett tevékenység	Üzletszerűen végzett közös képviseleti tevékenység a törvényben nincs nevesítve és feltételekhez szabva. Nem minősül gazdasági tevékenységnek.	Üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység: társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői szolgáltatás, mely a szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló törvényben meghatározottak szerint önálló, üzletszerűen – nyereség elérése érdekében rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevékenység.
Egymás tevékenységének ellátása	Elláthat társasházkezelői tevékenységet is. A közgyűlésnek határozatot kell hoznia erről, majd a határozat alapján megbízási szerződést kell kötni.	Elláthat közös képviselői tevékenységet is. Ehhez meg kell választani közös képviselőnek.
Kizáró okok	Nem lehet közös képviselő: a) aki büntetett előéletű, b) aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, valamint az, aki c) az ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget.	Nem láthat el társasházkezelői tevékenységet: a) aki büntetett előéletű, b) aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, valamint az, aki c) az ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget.

A közös képviselő eljárási képessége és felelőssége

A közös képviselőnek a tevékenységi körében, vagyis a megbízás teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. A közös képviselő – ahogy a nevében is szerepel – a társasház tulajdonközösségének képviselője, mégpedig szervezeti képviselője, hiszen a társasház szervezetének része, választott tisztségviselő. A képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a képviseltet jogosítja és kötelezi. Tehát a közös képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a társasház tulajdonközösségét jogosítja és kötelezi. Nem pedig magát a közös képviselőt, aki a társasház (tulajdonközösség) – megbízója – nevében jár el. A társasház tulajdonközössége nevében és érdekében végzett cselekménye a társasház cselekményének minősül.

A képviseleti jog kiterjed mindazon cselekmények elvégzésére és jognyilatkozatok megtételére, amelyek a képviselettel elérni kívánt cél érdekében szükségesek. Ha a meghatalmazott a képviseleti jogát túllépi, álképviselő lesz. A közös képviselő képviselői jogállását támasztja alá a Kúria (korábban Legfelsőbb Bíróság) több ítélete is:

1. A társasház nem jogi személy, perbeli jogképessége a társasház tagjainak vagyis a tulajdonközösségnek van, amelynek képviselőjeként a közös képviselő járhat el. A társasházközösség ügyeiben eljárva a közös képviselő - a tulajdonostársak nevében - jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat.
2. A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, csak azokban az ügyekben járhat el a társasház közösség nevében, amelyeknek intézésére jogszabály, vagy a közgyűlés határozata feljogosítja. A közös képviselő a Tht. 43. § (1) bekezdése alapján nem döntéshozó, hanem döntés-előkészítő és végrehajtó szerv, önálló, harmadik személyek felé korlátlan intézkedési jogköre csak a társasház működtetésével és az épület fenntartásával kapcsolatban van.
3. A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, ezért ha olyan szerződést köt, amelyről csak a közgyűlés dönthet és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nem áll fenn szerződéskötési akarat és a szerződés nem jön létre.

Habár a társasház képviselete a tevékenység jellege folytán mind munkaviszonyban, mind megbízási viszonyban ellátható, a közös képviselőnek a társasház egyes szerveivel szemben fennálló kötelezettségéből nem következik, hogy a jogviszonya csak munkaviszony lehet, mert a megbízottként eljáró képviselő kötelmei ebből a szempontból ugyanazok.

A Legfelsőbb Bíróság állandó jellegű megbízási viszony körében elvi éllel mondta ki, hogy a kártérítési felelősség szempontjából az alkalmazottal azonos megítélés alá eső megbízott által a megbízás keretének túllépésével okozott károkért a megbízó felel. Ennek az elvi tételnek a kiegészítését és teljessé tételét tartalmazza a BDT2012. 2703. ítélőtáblai döntés, amely szerint az állandó megbízási jogviszony esetén a megbízott által harmadik személynek okozott kárért a megbízó munkáltató módjára, az alkalmazottért való kártérítés szabályai szerint felel, ezért ilyen esetben a megbízott és a megbízó egyetemleges marasztalása kizárt.

A közös képviselő és a társasházközösség közti megbízási jogviszonyból fakadó kötelezettségeinek megsértése (szerződésszegése) miatti felelősség nem harmadik személyekkel szemben áll fenn, hanem a vele szerződést kötő tulajdonközösséggel. Ha a közös képviselet tevékenysége kárt okoz a közösségnek, akkor a közgyűlés dönthet a kártérítési per indításáról. A közösséget ért kár érvényesítésére az egyes tulajdonostársak nem jogosultak a közös tulajdoni hányaduk arányában. A tulajdonostárs kizárólag akkor léphet fel a közös képviselettel szemben, ha annak tevékenységével vagy mulasztásával összefüggésben őt éri kár, de ezért a kárért nem a közösség felelős, mert a közös képviselet nem az őt megillető jogkörén belül eljárva okozta a kárt. Egyebekben az őt megillető jogkörön belül a társasház nevében és érdekében eljáró közös képviselet cselekményei a társasház cselekményeinek minősülnek (képviselet). Ha e jogkörében kárt okoz, azt a társasháznak kell megtérítenie.

A Kúria kártérítés megfizetési ügyében hozott Pfv. 20.369/2015/4. számú határozatában kimondta, hogy „Így alappal mondható erre a Thtv. szerint is képviselői viszonyra, hogy polgári jogi értelemben arra a megbízási szabályokat kell alkalmazni, és az előírtak szerint kell eljárnia. Tehát a képviselő kötelezettségeit, az általános szabályok, utasítások adják és az eljárása során alapvető, hogy a társasház érdekeinek megfelelően kell eljárnia, vagyis a megbízási szerződés szabályait kell alkalmazni, annak alapján vizsgálni annak a teljesítését, illetőleg megszegését és azt, hogy azzal történt-e károkozás.”

A társasház közös képviselőjének külön nevesített helytállási kötelezettsége megtalálható a törvényben. A bíróság a jegyző keresete alapján – ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő magatartása miatt nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt. A kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. Amennyiben a közös képviselő bármilyen módon megpróbálja áthárítani a bírságösszeget a társasházközösségre, azzal ismételten jogsértést követ el, amely a jegyző törvényességi ellenőrzési eljárását vonhatja maga után.

A közös képviselő büntetőjogi szerepe

Társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni, a tulajdonostársak önállóan nem. A közös képviselő perbeli cselekvőképessége és a bíróság előtti eljárása nem korlátozható, ez a szabály kógens (kivétel nélkül alkalmazandó szabály), sem a társasházközösség sem a tulajdonostársak nem térhetnek el a képviselet szabályaitól. A képviselet jelenti a közösség írásbeli és szóbeli képviseletét is, magában foglalja a közösséget jogosító, illetve kötelező bármely formájú és tartalmú jognyilatkozat megtételét, ideértve a perbeli jognyilatkozatokat is. A képviseleti jogosultság a közös képviseleti tisztséggel jön létre, és annak megszűnésével szűnik meg. Annak azonban nincs akadálya, hogy a közös képviselő a perbeli képviseletre jogi képviselőt hatalmazzon meg. Érdekütközés esetén (például ha a közös képviselővel szemben kell igényt érvényesítenie a társasház-közösségnek) a bíróság által kirendelt ügygondnok képviseli a társasházközösséget.

A közös képviselő mint "fegyvertelen" quasi-hatóság

A közös képviselőnek nincs hatósági jogköre. A társasházakra vonatkozó polgári jogi szabályok (Ptk., Thtv.) közös jellemzője, hogy vagyoni és egyes személyi viszonyokat szabályoznak, ahol a jogalanyok egyenjogú és mellérendelő kapcsolatban állnak egymással. Mégis találkozhatunk olyan jogszabállyal, amely a közös képviselőt nevesíti és kötelezi bizonyos magatartási szabályok megalkotására, kiadására és ezek betartásának ellenőrzésére.

A tűzvédelmi szabályzat készítéséről szóló 30/1996. (XII. 6.) BM rendelet 4/A. §-a úgy rendelkezik, hogy a háromnál több építményszinttel rendelkező és tíznél több lakó- és üdülőegységet magában foglaló épületben, épületrészben (ha az társasház) a közös képviselő köteles írásban kidolgozni, Tűzvédelmi Házirend elnevezéssel kiadni az épületre, épületrészre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat, és gondoskodni ezek megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról. A közös képviselő a Tűzvédelmi Házirendet a tűzvédelmi helyzetre kiható változás esetén legkésőbb a változástól számított 30 napon belül átdolgozza és naprakészen tartja.

A rendelet szövegéből megállapítható, hogy a közös képviselő Tűzvédelmi Házirenddel kapcsolatos kötelessége nem a közös tulajdonban lévő helyiségekre, terekre, épületrészekre vonatkozik, hanem az egész épületre, épületrészre. Beleértve a tulajdonostárs külön tulajdonú lakását és a nem lakás céljára szolgáló helyiségét is, magyarul mindent, ami az épületben van.

Arról nem rendelkezik semmi, hogy tűzvédelmi szakképzettség hiányában hogyan tud a közös képviselő tűzvédelmi használati szabályokat kidolgozni és kiadni. Arról sem, hogyan tud gondoskodni arról, hogy ezeket a használati szabályokat az egész épületben megtartsák és megtartassák.

A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. A rendelet azonban nem biztosít ehhez hasonló eszközöket a közös képviselő részére, aki - hatósági jogkör hiányában - a tulajdonostárs saját tulajdonú lakásába és nem lakás céljára szolgáló helyiségébe/eibe a tűzvédelmi használati szabályok betartásának ellenőrzése céljából nem léphet be.

Hogyan tudja ezek alapján betartani a közös képviselő a rendelet rendelkezéseit? A gyakorlatban feltehetően sehogy, ha nem működnek együtt vele. Egy magánjogi jogviszonyban "főszereplő" képviselőt közjogilag meghatározott magatartási szabályok megalkotására és azok betartásának ellenőrzésére kötelezni furcsa jogi helyzetet teremt.

Kapcsolódó szócikk

• társasházkezelés
• társasház