Adásvétel

A Wikipédiából, a szabad enciklopédiából
Ugrás a navigációhoz Ugrás a kereséshez

A polgári jogban az adásvétel, illetőleg az adásvételi szerződés az egyik leggyakrabban előforduló jogviszony, illetve szerződéstípus. Hatályos magyar szabályozását a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) tartalmazza.


A hatályos Polgári Törvénykönyvben[szerkesztés]

A hatályos Polgári Törvénykönyv [1] Harmadik Részében ("Egyes szerződések") a XIV. Cím ("A tulajdonátruházó szerződések") alá tartozó XXXII. Fejezet szabályozza az adásvételi szerződés általános szabályait.

Adásvételi szerződés[szerkesztés]

Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.[2]

Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.[3]

A dolog adásvételére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni arra a szerződésre is, amelyből jog vagy követelés visszterhes átruházására vonatkozó kötelezettség fakad.[4] Az adásvételi szerződés tehát mintaként szolgál egyes egyéb szerződésfajták számára is.

Tulajdonjog-fenntartás[szerkesztés]

Az adásvételi szerződést meg lehet kötni tulajdonjog-fenntartással vagy anélkül.

Az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja.[5]

A tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást írásba kell foglalni.[6]

Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.[7]

Az ingó dologra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a hitelbiztosítéki nyilvántartásba, vagy ha az ingó dolog tulajdonjogát közhiteles nyilvántartás tanúsítja, és jogszabály a dolog elzálogosítását a lajstromba való bejegyzéshez köti, a megfelelő lajstromba bejegyeztetni. Nyilvántartásba vétel hiányában

  • a) a vevőtől jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző megszerzi az átruházással az ingó dolog tulajdonjogát; és
  • b) a vevő által az ingó dolgon harmadik személy javára alapított zálogjog a vevő rendelkezési joga hiányában is létrejön.[8]

Hasznok szedése, teher- és kárveszélyviselés ingatlan adásvétele esetén[szerkesztés]

Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.[9]

A költségek viselése[szerkesztés]

Az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.[10] A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.[11]

A római jogban[szerkesztés]

A kezdetekkor, az áru a pénz átadással egybeesett mindig, tipikus régi csereügyletként is felfogható ez, amikor az egyik cserélt dolgot a pénz helyettesíti.

A két dolog (az adásvételi szerződés megkötése és a vételár kifizetése) akkor vált szét, mikor megjelent a hitelezés lehetősége. Tehát az eladó átadja a szerződés tárgyát, azonban, az ellenértéket ő csak később kapja meg.

Ennél is újabb, amikor a szolgáltatás is elválik, tehát később teljesítik, mint a szerződést aláírnák. Így vált az adásvétel dologi ügyletből (készvételből) kötelmi ügyletté (szerződéssé), vagyis a dologátruházó ügylet (traditio) puszta causájából önálló szerződéssé (emptio venditio). Az adásvételi szerződés jogi kötelező erejének alapját a felek ilyen irányú megegyezésében, consensusában találták meg a rómaiak. Így vált általánossá, hogy az adásvételi szerződés alapja a megegyezés, minden más csak lebonyolítás igazából.

A praetor peregrinus és a praetor urbanus is javasolta edictumában az actio emptit és az actio venditit, s ezzel jött létre a római jogban az első konszenzuál szerződés, az emptio venditio, amely a Kre. I. században civiljogi recepciót nyert.

A posztklasszikus korban a készvétel ismét előtérbe került. Emellett az értékesebb dolgok adásvételénél kötelezővé vált az írásbeliség, aminek következtében az adásvétel szinte elvesztette konszenzuál – szerződési jellegét.

Iustinianus idejében a felek kiköthették az írásbeliséget, s ilyenkor az adásvétel csak akkor jön létre, akkor kész (emptio perfecta) ha azt a felek írásba foglalták, és az adásvételről szóló okiratot aláírták.[12]

A már nem hatályos 1959. évi IV. törvényben[szerkesztés]

Az 1959. évi Ptk.[13] az adásvételt Az adásvétel és a csere címet viselő XXXIII. fejezetében szabályozta.

Fogalma[szerkesztés]

  • Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni.[14] Adásvétel tárgya lehet minden dolog, amely nincs kivonva a forgalomból.[15] Ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.[16] Az ingatlan-adásvétel hatálya a mezőgazdasági felszerelésre és jószágra csak akkor terjed ki, ha ebben a felek kifejezetten megállapodtak.[17] Ha vételárként piaci árat kötöttek ki, a teljesítési helynek megfelelő piacon a teljesítési időben kialakult középárat kell megfizetni.[18] Ha jogszabály kivételt nem tesz, a súly szerint megállapított vételárat a tiszta súly alapján kell kiszámítani.[18]

A felek jogai és kötelezettségei[szerkesztés]

  • Az eladó köteles a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen a dologra vonatkozó esetleges jogokról és a dologgal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.[19] Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.[20] A szerződéskötési költségek, a tulajdonátruházási illeték, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.[21] Az eladó a tulajdonjogot csak a szerződés megkötésekor, írásban és legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig tarthatja fenn.[22]
  • A vevő a tulajdonjog-fenntartás hatályossága idején a dolgot nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg. Ez a szabály harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát nem érinti.[23]
  • Az ingatlan vevője - ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép - ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.[24]

Szavatosság a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért[szerkesztés]

  • Ha harmadik személynek az adásvétel tárgyára olyan joga van, amely a vevő tulajdonszerzését akadályozza, a vevő elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet.[25] E jogainak gyakorlása előtt a vevő köteles az eladót megfelelő határidő kitűzésével felhívni arra, hogy tulajdonszerzésének akadályait hárítsa el, vagy adjon megfelelő biztosítékot.[26] Ha a vevő harmadik személy joga következtében a dolgot e harmadik személynek kiszolgáltatja, vagy az eladónak visszaadja, az eladótól kártérítést követelhet.[27] Ha az eladó jóhiszemű volt, csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megfizetni. Ez a vevő elállási jogát nem érinti.[28]
  • Ha harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését.[29] A határidő eredménytelen eltelte után a vevő a dolgot az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti.[30] Ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését.[31] Nem illetik meg ezek a jogok a vevőt, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy a dolgon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet, kivéve, ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott. A jelzálogjogtól való mentességért az eladó akkor is szavatol, ha arról a vevő tudott.[32]

Az adásvétel egyes különös nemei[szerkesztés]

Vétel megtekintésre vagy próbára[szerkesztés]

  • Ha a dolgot megtekintésre vagy próbára vették, a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő e nyilatkozatát nem köteles indokolni.[33] Az eladó határidőt tűzhet a nyilatkozattételre; ha a vevő e határidőt elmulasztja, a szerződés nem hatályos.[34] Ha a vevő a dolgot próbára átvette, és az eladó által kitűzött határidőig nem nyilatkozott, a szerződés hatályos.[35] Az eladó nem szavatol azokért a hibákért, amelyeket a vevő felismerhetett.[36]

Minta szerinti vétel[szerkesztés]

  • Minta szerinti vétel esetében az eladó a mintának megfelelő dolgot köteles szolgáltatni.[37] Az eladó a dolog fel nem ismerhető hibájáért akkor is szavatossággal tartozik, ha e hiba a mintában is megvolt.[38] Ha a vevő a mintát nem mutatja fel, őt terheli annak bizonyítása, hogy a dolog a mintának nem felelt meg.[39]

Elővásárlási jog[szerkesztés]

Visszavásárlási jog[szerkesztés]

  • Az eladott dolog visszavásárlásának jogát az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. A visszavásárlás az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatával jön létre.[40] A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.[41] A visszavásárlási ár egyenlő az eredeti vételárral; az eredeti vevő azonban a visszavásárlási áron felül követelheti azt az összeget, amellyel a dolog értéke hasznos ráfordításai folytán a visszavásárlás időpontjáig gyarapodott, a visszavásárló pedig levonhatja a dolog időközi romlásából eredő értékcsökkenést.[42] Az eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért vagy csorbításáért; ha azonban a dolog neki fel nem róható okból megsemmisült, a visszavásárlási jog megszűnik.[43] Egyebekben a visszavásárlási jogra az elővásárlási jog szabályait kell alkalmazni.[44]

Vételi jog[szerkesztés]

  • Ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni.[45]

A határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.[46] A bíróság a tulajdonost - törvény eltérő rendelkezése hiányában - a vételi jogból folyó kötelezettsége alól mentesítheti, ha a tulajdonos bizonyítja, hogy a vételi jog engedése után körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el.[47] Egyebekben a vételi jogra a visszavásárlási jog szabályait kell alkalmazni.[48]

Részletvétel[szerkesztés]

  • A felek megállapodhatnak, hogy a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, és a dolgot a vételár teljes kiegyenlítése előtt neki átadják (részletvétel).[49] Az eladó írásban kikötheti az elállás, illetőleg a részletfizetési kedvezmény megvonásának jogát arra az esetre, ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg. Ezzel a jogával az eladó a részlet megfizetésének első ízben való elmulasztása esetében csak akkor élhet, ha a vevőt erről előzőleg értesítette, és neki a teljesítésre megfelelő időt engedett.[50] Ha az eladó a szerződéstől elállt, a vevő köteles használati díjat fizetni, továbbá meg kell térítenie azt a kárt, amely a dolog rendeltetésszerű használatával járó értékcsökkenést meghaladja.[51] A vevőnek átadott dolog elpusztulásának vagy értékcsökkenésének veszélyét - a tulajdonjog fenntartása esetében is - a vevő viseli.

A csere[szerkesztés]

Az 1959. évi IV. törvény 378. §-a értelmében, ha a szerződő felek dolgok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében.[52]

Ingatlan adásvétele[szerkesztés]

Amikor a szerződés tárgya egy lakóingatlan. A menete más adásvételi ügyekhez hasonló.

Ingatlan adásvételi szerződés elemei és annak folyamata[szerkesztés]

Vannak a szerződésnek kötelező pontjai, ezeket egy minta-adásvételi szerződésből ki lehet venni. A szerződő felek személyes adatai, ingatlannak a pontos megjelölése illetve az ellenszolgáltatásnak is, az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítás és a szerződő felek nyilatkozata, hogy magyar állampolgárok.

A szerződésben az adásvétel tárgyát képező ingatlan helyrajzi számát, természetbeni fekvését, valamint az ingatlan nyilvántartását végző körzeti földhivatalt szükséges feltüntetni.

Az ingatlan adásvételi szerződéskor illetve utána is megtörténhet az ellenérték kifizetése, akár egy részletben, akár több részletben, attól függően, hogy a felek miképp állapodtak meg. Ha a szerződés aláírásakor kerül megfizetésre, akkor a szerződés már tartalmazza azt is, hogy a tulajdonjog a szerződés aláírásával átszáll az új tulajdonosra, ill., hogy az eladó beleegyezik abba, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan tulajdoni lapján. Amennyiben a szerződéskötéskor csak egy részét fizeti meg a vevő az ingatlannak, akkor annak további törlesztését célszerű rögzíteni. Gyakran alkalmazott gyakorlat a tulajdonjog fenntartásának intézménye. Tehát a vevő csak akkor lesz 100%-os tulajdonosa az ingatlannak, ha a teljes vételárat megfizette. Addig a vevő az ingatlant nem idegenítheti el és nem terhelheti meg.

A szerződő felek az ingatlan adásvételi szerződésben az eladó birtokba-adásának valamint a vevő fizetési késedelmének esetére biztosítékot köthetnek ki. Ilyen biztosíték lehet a késedelmi kamat, illetve késedelmi kötbér kikötése.

A vevő a birtokba-adás napjától szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A birtokba-adást sokszor jegyzőkönyv felvétele mellett bonyolítják le ( mérőórák állásának leolvasása ). A vevő ezzel a jegyzőkönyvvel és az ingatlan adásvételi szerződéssel tudja átíratni a mérőórákat a saját nevére.

Az eladó a birtokba-lépés napjáig köteles kijelentkezni az ingatlanból, valamint gondoskodni arról, hogy az ingatlan cég székhelyeként ne szolgáljon.

Az ingatlan adásvételi szerződést a megkötésétől számított 30 napon belül be kell nyújtani a földhivatalba. Az adásvételi minta szerződés alapján a vevő akkor szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, ha a földhivatal azt bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásába.

Az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos költségek közül az eladót terhelik a tehermentesítés költségei.

Az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes, a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. Ellenjegyzés nélkül a Földhivatal nem jegyezheti be a vevő tulajdonjogát. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény szerint a több lapból álló adásvételi minta minden lapján fel kell tüntetni a szerződő felek és az ellenjegyző ügyvéd kézjegyét.[53]


Ingatlan adásvételi szerződés esetén az adásvétel tényének Földhivatal által történő bejegyzésével kerül át a vevőhöz a tulajdonjog. Lakáslízing esetén a lízingszerződés megkötését követően az ingatlan eladója és a lízingbeadó között jön létre az adásvételi szerződés. Ezután a lakást lízingelő (adós), mint lízingbevevő szerepel az ügyletben.[54]

Gépjármű adásvételi szerződés[szerkesztés]

2010. január 1-től újból változtak a gépjármű adásvételi szerződés formai követelményei. Az okiratnak "teljes bizonyító erejű" -nek kell lennie. A nem megfelelő formanyomtatványt az okmányiroda vissza fogja utasítani. Megszűnik tehát a saját gyártású adásvételi lapok használata, érdemes megfelelő mintát keresni.


Kapcsolódó szócikkek[szerkesztés]

Hivatkozások[szerkesztés]

  • Nochta Tibor, Kovács Bálint, Nemessányi Zoltán: Magyar polgári jog Kötelmi jog Különös rész, Dialóg Campus Kiadó, 2. kiadás, 2012, Budapest-Pécs, ISBN 978-963-7296-58-1

Külső hivatkozások[szerkesztés]

Jegyzetek[szerkesztés]

  1. 2013- évi V. törvény
  2. 2013. évi V. törvény 6:215. § (1) bek.
  3. 2013. évi V. törvény 6:215. § (2) bek.
  4. 2013. évi V. törvény 6:215. § (3) bek.
  5. 2013. évi V. törvény 6:216. § (1) bek.
  6. 2013. évi V. törvény 6:216. § (2) bek.
  7. 2013. évi V. törvény 6:216. § (3) bek.
  8. 2013. évi V. törvény 6:216. § (4) bek.
  9. 2013. évi V. törvény 6:217. §
  10. 2013. évi V. törvény 6:218. § (1) bek.
  11. 2013. évi V. törvény 6:218. § (2) bek.
  12. http://www.jegyzetportal.hu/dl.php?p=/romai_jog/e103&i=542.doc
  13. 1959. évi IV. törvény a Polgári törvénykönyvről.
  14. 1959. évi IV. törvény 365. § (1) bek.
  15. 1959. évi IV. törvény 365. § (2) bek.
  16. 1959. évi IV. törvény 365. § (3) bek.
  17. 1959. évi IV. törvény 365. § (4) bek.
  18. a b 1959. évi IV. törvény 366. § (1) bek.
  19. 1959. évi IV. törvény 367. § (1) bek.
  20. 1959. évi IV. törvény 367. § (2) bek.
  21. 1959. évi IV. törvény 367. § (3) bek.
  22. 1959. évi IV. törvény 368. § (1) bek.
  23. 1959. évi IV. törvény 368. § (2) bek.
  24. 1959. évi IV. törvény 368. § (3) bek.
  25. 1959. évi IV. törvény 369. § (1) bek.
  26. 1959. évi IV. törvény 369. § (2) bek.
  27. 1959. évi IV. törvény 369. § (3) bek.
  28. 1959. évi IV. törvény 369. § (4) bek.
  29. 1959. évi IV. törvény 370. § (1) bek.
  30. 1959. évi IV. törvény 370. § (2) bek.
  31. 1959. évi IV. törvény 370. § (3) bek.
  32. 1959. évi IV. törvény 370. § (4) bek.
  33. 1959. évi IV. törvény 371. § (1) bek.
  34. 1959. évi IV. törvény 371. § (2) bek.
  35. 1959. évi IV. törvény 371. § (3) bek.
  36. 1959. évi IV. törvény 371. § (4) bek.
  37. 1959. évi IV. törvény 372. § (1) bek.
  38. 1959. évi IV. törvény 372. § (2) bek.
  39. 1959. évi IV. törvény 372. § (3) bek.
  40. 1959. évi IV. törvény 374. § (1) bek.
  41. 1959. évi IV. törvény 374. § (2) bek.
  42. 1959. évi IV. törvény 374. § (3) bek.
  43. 1959. évi IV. törvény 374. § (4) bek.
  44. 1959. évi IV. törvény 374. § (5) bek.
  45. 1959. évi IV. törvény 375. § (1) bek.
  46. 1959. évi IV. törvény 375. § (2) bek.
  47. 1959. évi IV. törvény 375. § (3) bek.
  48. 1959. évi IV. törvény 375. § (4) bek.
  49. 1959. évi IV. törvény 376. § (1) bek.
  50. 1959. évi IV. törvény 376. § (2) bek.
  51. 1959. évi IV. törvény 376. § (3) bek.
  52. 1959. évi IV. törvény 378. §
  53. Archivált másolat. [2010. július 23-i dátummal az eredetiből archiválva]. (Hozzáférés: 2010. július 1.)
  54. Adásvételi szerződés. BankRáció.hu. (Hozzáférés: 2011. szeptember 7.)

Források[szerkesztés]

  • 1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről
  • 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről
  • Jog Jogportál • összefoglaló, színes tartalomajánló lap